Bagaimana Membuat Sertifikat Tanah Warisan dan Bagaimana Membeli Tanah Warisan?

pada tanggal


Sertifikat tanah warisan amat penting untuk dipelajari. Sudahkah Anda memahami definisi dan cara membuatnya?

Tak sedikit seseorang yang memiliki tanah sebagai hasil warisan dari anggota keluarga yang telah meninggal dunia, biasanya dari orangtua kepada anak atau dari suami kepada istri.

Mungkin Anda termasuk salah satunya.

Namun, satu dan kendala terjadi ketika Anda tidak memahami soal sertifikat tanah warisan.

Jika ingin membuat sertifikat tanah warisan, yang harus dilakukan pertama kali adalah menegaskan posisi kepemilikan dari tanah dimaksud terlebih dahulu.

Biasanya, pihak almarhum menjelaskan kepada siapa tanah tersebut diwariskan dalam surat keterangan waris.

Surat wasiat sendiri bermacam-macam bentuknya bisa dalam akta notaris dan didaftarkan pada Pusat Daftar Wasiat, atau hanya berupa lisan atau tertulis namun tidak melibatkan notaris alias bawah tangan.

Kalau wasiat dibuat dalam bentuk lisan atau surat bawah tangan, akan sulit untuk dijalankan tanpa adanya persetujuan dan pengakuan dari ahli waris yang lain bahwa wasiat tersebut memang benar ada serta tidak ada keberatan dari ahli waris lain.

Jika wasiat dibuat dalam bentuk akta notaris, biasanya ditunjuk pelaksana wasiatnya juga.

Lewat adanya pelaksana wasiat tersebut, maka yang bersangkutan bisa datang ke kantor kecamatan setempat untuk membuat Akta Hibah Wasiat.

Persiapkan Surat-surat

Sebelum mengurus sertifikat tanah warisan, yang harus dipersiapkan adalah surat-surat penunjang keabsahan Anda sebagai ahli waris yang sah seperti surat nikah, surat/akte kematian orang tua, kartu keluarga, surat pengantar dari desa, akte kelahiran Anda dan para ahli waris, daftar/bukti harta kekayaan pewaris, serta saksi-saksi.

Lakukan Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

Sebelum dibuatkan sertifikat tanah untuk para ahli waris, terlebih dahulu dilakukan proses turun waris atau biasanya disebut balik nama sertifikat tanah.

Kemudian dibuat Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Kabupaten/Kotamadya berwenang yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan rumah dimaksud.

Setelah dilakukan proses ini baru dilakukan pemecahan hak tiap pewaris.

Sementara itu menurut Badan Pertanahan Nasional (BPN), syarat-syarat pembuatan sertifikat tanah warisan adalah sebagai berikut :
  1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
  2. Surat Kuasa apabila dikuasakan
  3. Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket BPN
  4. Sertifikat asli
  5. Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan
  6. Akte Wasiat Notariel
  7. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
  8. Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari 60 Juta Rupiah bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
Perhitungkan BPHTB pada Tanah Warisan

Sebagaimana perolehan hak berdasarkan jual beli, perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisan pun dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB.

Prinsipnya adalah para ahli waris memperoleh hak atas tanah dan bangunan dan karena itu negara mengenakan pajak.

BPHTB karena warisan diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak.

Mengenai warisan dan siapa saja ahli waris dan bagian-bagiannya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) atau Burgerlijk Wetboek (BW) atau Hukum Perdata Barat dan UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan.

Khusus untuk yang beragama Islam juga merujuk kepada  Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan Hukum Islam yang tidak dipositifkan (tidak dijadikan hukum tertulis di Indonesia, berlaku untuk seluruh umat Islam di dunia).

Tetapi, pembahasan ini hanya menghitung BPHTB warisan untuk kasus yang sederhana yang paling sering terjadi, yaitu seorang meninggal memiliki ahli waris istri dan anak-anak.

Penghitungan BPHTB Pewaris Pemilik Tunggal

Kondisi ini terjadi apabila pemilik tanah dan bangunan hanya atas nama satu orang atau yang tertulis dalam sertifikat hanya nama pewaris saja, maka yang berhak menjadi ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya.

Berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah.

Sebagai contoh, NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp350.000.000,- dan untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi adalah Rp300.000.000,-

Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah.

Untuk mencari informasinya bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Data-data tanah objek warisan, meliputi:
  • Luas 1.000 m2
  • NJOP = 1.000.000,- per meter
  • NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
  • NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)
Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:
  • BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
  • BPHTB = 5 % x (Rp. 1.000.000.000 – Rp. 350.000.000) = Rp. 32.500.000,-
Dalam prakteknya penulisan di lembar BPHTB hanya dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti dan kawan-kawan, di belakang namanya.

Biaya Pecah Sertifikat Tanah

Biaya pecah sertifikat tanah diperlukan saat seorang individu hendak menjual beberapa area dari tanah kavlingnya.

Untuk melakukannya cukup datang ke Kantor Badan Pertahanan dan siapkan dokumen berikut ini:
  1. Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya di atas materai cukup (yang memuat: identitas diri; luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon; pernyataan tanah tidak dalam sengketa; pernyataan tanah dikuasai secara fisik; alasan pemecahannya)
  2. Surat Kuasa apabila dikuasakan
  3. Fotokopi identitas pemohon (KTP dan KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan dokumen asli oleh petugas loket
  4. Sertifikat asli
  5. Izin Perubahan Penggunaan Tanah (jika terjadi perubahan penggunaan tanah)
  6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan
  7. Tapak kavling dari Kantor Pertanahan
  8. Rencana tapak/site plan dari Pemerintah Kabupaten/Kota setempat
  9. Setelah dokumen diterima, proses pecah sertifikat biasanya memakan waktu hingga 15 hari.
Selain itu, jangan lupa untuk menyiapkan alasan yang kuat sebelum melaksanakan proses ini.

Ternyata pengurusan sertifikat tanah warisan tidak terlalu rumit bukan?

Jadi, jika Anda mendapatkan sebidang tanah yang diwariskan oleh anggota keluarga, jangan tunda lagi untuk membuat sertifikat tanah tersebut.

Lantas sebaliknya, bagaimana bila kita berniat membeli tanah warisan?

Tanah yang telah diwariskan tentu dapat diperjualbelikan. Bila sudah berniat membeli tanah warisan, pastikanlah pada sang penjual mengenai beberapa hal. Jangan sampai karena ada pertikaian internal, tanah yang sudah Anda beli malah jadi sengketa di masa depan.

Tanah warisan adalah harta kekayaan seseorang yang sudah meninggal namun, seluruh hartanya jatuh pada para ahli warisnya.

Secara hukum para ahli waris ini terbagi dalam beberapa golongan, maka saat membeli tanah warisan perlu dipastikan, bahwa Anda berhadapan dengan ahli waris sah (sesuai golongannya).

Nah, dalam jual beli tanah warisan, ini memang perkara yang mudah.

Sama saja dengan proses jual-beli pada umumnya.

Hanya saja, perbedaannya ada pada pajak-pajak yang dibebankan kepada penjual karena jual beli tersebut.

Jika pada jual beli biasa, orang yang tercantum di sertifikat tanah hadir untuk menandatangani akta jual beli.

Kali ini jual beli tanah warisan dilakukan penjual yang merupakan ahli waris dari seorang yang telah meninggal dunia.

Untuk itu, akan ada kewajiban membayar pajak waris.

Bagaimana caranya agar membeli tanah warisan aman dan terhindar dari masalah yang tak diinginkan?

1. Cek Kelengkapan Dokumen

Seperti halnya membeli properti pada umumnya, Anda wajib memeriksa kelengkapan dokumen atau surat-surat tanah warisan.

Beberapa surat tersebut di antaranya sertifikat kepemilikan, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), akta jual-beli, surat wasiat, surat hibah, dan surat-surat pendukung lainnya.

Selain itu, wajib mencari tahu benarkah pihak penjual merupakan ahli waris dari pemilik sah tanah tersebut.

Hal ini penting agar Anda tidak tersandung masalah sengketa di kemudian hari.

2. Cari Tahun Siapa Saja Ahli Waris

Kebanyakan ahli waris lebih dari satu.

Itu berarti semua ahli waris harus terlibat dalam menandatangani surat kuasa.

Carilah informasi dari warga sekitar, ketua RT, RW setempat.

Kenali semua identitas para ahli waris karena tidak jarang tanah warisan itu biasa dibagikan untuk beberapa orang.

Pastikan pula sebelum bertransaksi jual beli tanah warisan, sang ahli waris berhak menjual tanahnya.

Namun sertifikat atas nama pewaris bisa diajukan balik nama ke atas nama seluruh ahli waris ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan Surat Keterangan Waris (SKW).

Dalam pengajuan balik nama ini tidak ada proses jual beli, peralihan haknya hanya karena warisan atau dalam istilah populer disebut turun waris.

Berikut Syarat-Syarat Pengajuan Balik Nama Turun Waris:
  1. Identitas diri
  2. Luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon
  3. Tidak ada sengketa di dalam pernyataan tanah
  4. Pernyataan tanah dikuasai secara fisik
  5. Fotocopy identitas pemohon atau para ahli waris seperti KTP atau KK dan surat kuasa yang sudah dicocokkan dengan berkas aslinya oleh petugas loket
  6. Sertifikat asli
  7. Surat Keterangan Waris (SKW) yang sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan
  8. Lembar sertifikat yang asli
  9. Fotocopy lembar SPPT PBB tahun yang sedang berjalan dan telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
3. Bertemu Langsung dengan Ahli Waris

Sebelum memutuskan membeli tanah warisan, ada baiknya bertemu dengan semua ahli waris yang sah untuk mengetahui identitas mereka.

Selain memastikan keabsahan surat keterangan ahli waris, Anda juga bisa mencari tahu apakah tidak ada ahli waris yang keberatan dengan transaksi jual beli tanah warisan tersebut.

4. Cek Tanah Warisan Secara Langsung

Dalam hal ini tanah yang dibeli harus Anda cek secara langsung.

Cara ini dapat membuat Anda mengetahui lokasi, akses jalan, dan lingkungan di sekitar tanah warisan.

Ada baiknya Anda menggali informasi dari tetangga sekitar mengenai status tanah warisan.

Hal ini dilakukan untuk memastikan apakah tanah tersebut tidak dalam status sengketa atau justru sudah disita pihak bank.

Jika status tanah warisan meragukan, sebaiknya pertimbangkan kembali keputusan membeli tanah tersebut.

5. Hadirkan Notaris/PPAT

Ketika sudah melakukan survey dan yakin kalau tanah warisan tersebut aman, proses selanjutnya adalah menuntaskan akta jual-beli.

Anda perlu menghadirkan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pastikan kalau tanda tangan akta jual beli dilakukan di depan semua ahli waris dan petugas yang sah.

Bila ahli waris berhalangan hadir, ia dapat memberi surat kuasa kepada perwakilan dengan menyertakan akta notaris secara tertulis untuk mengurus proses jual-beli.

Anda perlu menghadirkan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pastikan kalau tanda tangan akta jual beli dilakukan di depan semua ahli waris dan petugas yang sah.

Bila ahli waris berhalangan hadir, ia dapat memberi surat kuasa kepada perwakilan dengan menyertakan akta notaris secara tertulis untuk mengurus proses jual-beli.

Namun, demi menghindari hal-hal yang tidak diinginkan di masa mendatang usahakan agar semua yang terlibat dalam proses jual beli tanah warisan, dapat hadir secara langsung tanpa diwakili.

Jika dalam jual beli tanah pada umumnya diperlukan adanya persetujuan suami/istri, maka dalam jual beli tanah warisan persetujuan semacam itu tidak diperlukan.

Ya, perlunya persetujuan suami istri adalah karena tanah tersebut termasuk ke dalam harta bersama (gono-gini), sedangkan dalam hal pewarisan, pada prinsipnya tanah warisan tidak masuk ke dalam harta bersama, melainkan menjadi hak pribadi suami atau istri sebagai penerimanya.

6. Surat Kuasa Dibuat Atas Sepengetahuan Notaris

Jika surat kuasa yang dimiliki penjual – ahli waris – tidak tertulis atau hanya secara lisan, sebainya jangan beran-berani untuk melakukan transaksi jual beli.

Agar Anda lebih aman dan terjaga di masa depan, surat kuasa dibuat atas sepengetahuan notaris.

Nantinya akan ada identitas seperti stempel ataupun tanda tangan di atas surat kuasa tersebut.

Jika tidak sepengetahuan notaris, undanglah camat atau lurah setempat untuk mengetahui hal tersebut.

Nantinya pihak lurah atau camat setempat akan bertindak selaku saksi.

7. Transaksi Pembayaran Jual Beli Dilakukan Secara Terbuka

Undanglah pejabat pemerintahan setempat seperti Ketua RT, RW, lurah atau camat saat melakukan pembayaran jual beli pada ahli waris di depan PPAT.

Anda juga harus memastikan kalau masing-masing ahli waris sudah menerima pembayaran.

Apabila jumlah uang yang dibayarkan banyak dan harus transfer via bank, Anda mesti membuat bukti penerimaan yang sah.

Ini dilakukan agar dapat diketahui oleh semua pihak yang hadir dalam proses pembayaran tanah warisan.

Selain itu, tidak ada salahnya untuk melakukan dokumentasi seperti foto dan video.

Mulai dari proses pembelian tanah warisan sebagai bukti bahwa semua prosedur sudah dilakukan sesuai hukum.

Bila semuanya selesai, segera daftarkan sertifikat tersebut paling lambat 7 hari setelah akta jual-beli dibuat.

3. Syarat Sah Perhitungan Pajak Jual Beli Tanah Warisan

1. Pajak Penghasilan (PPH)

Penjual atau orang yang memperoleh penghasilan dan berhubungan dengan hukum diwajibkan untuk membayar PPH.

Besar dari PPH yang harus dibayar adalah sebagai berikut:

5% x Harga Transaksi atau NJOP (mana yang lebih besar)

2. BPHTB Waris (Bea Peroleh Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Walaupun proses jual-beli tanah waris tidak ada balik nama atas nama ahli waris, namun, ketika praktiknya ahli waris tetap memperoleh hak tersebut dan wajib membayar BPHTB.

Besar dari BPHTB yang harus dibayar sebagai berikut:

{5% (NJOP – NJOPTKP)} x 50%

Keterangan:

NJOP : Nilai Jual Objek Pajak

NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

3. BPHTB Pembeli

Besar nilai BPHTB pembeli dapat dihitung seperti proses jual-beli biasa, yaitu:

{5% (NJOP – NJOPTKP)}

Perlu diketahui, tiap masing-masing daerah memiliki nilai NJOPTKP yang berbeda-beda.

Contohnya untuk DKI Jakarta Rp80 juta, sedangkan kota-kota lainnya bisa diketahui dengan menanyakan ke PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) setempat.

Kewajiban membayar pajak-pajak tersebut dibebankan secara proporsional, yaitu BPHTB Waris dan PPH dipikul oleh ahli waris dan BPHTB pembeli ditanggung oleh pembeli.

Sementara itu, biaya akta jual beli bisa dipikul secara bersama-sama oleh penjual dan pembeli atau sesuai kesepakatan.

Berdasarkan AJB, PPAT mengajukan balik nama ke Kantor Pertanahan.

Demikianlah beberapa hal yang dapat Anda lakukan saat hendak membeli tanah warisan.

Semoga bermanfaat.

Komentar

Posting Komentar